警惕以房养老的骗局，以房养老诈骗的法律适用问题

此类公司的作案手法是用小恩小惠来引诱老年人，分阶段操纵他们的房产。非法集资公司瞄准老年人房产的主要原因是因为他们的房屋价值较高，通过抵押贷款筹集资金更方便、成本也更高。

近年来，随着老龄化社会的到来，传统护理方式亟待创新，“居家护理”等新需求随之产生，一些不怀好意的人却有机可乘。房地产“养老房”供老年人安居乐业的美好愿景，成了赚钱的借口。

2月24日，最高人民法院公布了打击“养老房”、“定期贷款”等人民法院老年人权益保护十大典型案例。在真实生活中。频发的“养老房”骗局背后到底有哪些手段，老年人该如何防范？谁应该为此类欺诈行为买单？

“这套房子是我们几十年工作经验赚来的，是全家人唯一的家，不能被别人‘欺骗’。”他承包的负责其房产“财务管理”的公司现已关闭，他的家也疑似被毁。结果被盗的可能性很大。

什么样的诈骗行为导致上述老人可能失去家园和金钱？真相是什么？老年人下一步应该做什么？

客户：财务管理后仅收取3个月利息，房子“可能易主”

“除了这套房子，我们没有太多现金可以花，我们想管理好所谓的‘养老院’的财务，让我们一家人过上更好的生活。”赵红向记者说道。记者。据新京报2月25日报道，2023年11月，她突然接到一家名为和谐中升（中国）投资控股有限公司（以下简称“和谐中升公司”）的公司的电话。他认为，通过“退休住房”等金融产品，住房也可以有利可图，因为它不必出租，而且其中一些钱可以贷给中小企业。

赵红女士说，前述和谐共存公司的一位公关人员进一步告诉她，“这种运作方式特别安全，全程都有客户参与，不需要付费，只要付费就可以了。” “有，”他说。 “请接管房子并确保它不会影响您的居住或其他任何事情。” ”

“一开始我并没有打算参与这项理财，但和谐万物公司的工作人员每周都会给我发一些材料，劝我参加。”一年后的11月，赵红告诉记者。 2023年正式加入公司。签订财务管理合同（具体为《投资咨询业务合同》）。

另一位70多岁的老人李光义（化名）告诉新京报记者，“当我接到和谐众生服务人员的电话时，被告知这是‘无本理财’。” ’“我们被告知我们收到的收入减少了，”他说。房子赚钱，年利率为评估值的5%。 ”

“2023年11月，和合中盛公司的代表来了，告诉我，我的房子评估价值超过了340万元，接下来，我就去房产交易中心等部门办理了手续。”全家人都惊呆了。 “当时很高兴。”李光义在“办完手续”并收到第一笔利息后不久说道。“但房子仍然有人住，”他回忆道。一如既往，我们对这家公司的信心立即倍增。 ”

“不过好景不长，现在已经是签约第三个月了，但是本来应该到账的利息却没有到账，公司负责人表示，由于疫情的影响，我跟一些人说了。将会被推迟，”李光义告诉记者，当时是2023 年。今年6月，该公司工作人员表示，由于疫情二次爆发，付款再次推迟。

“不久之后，发生了一件意想不到的事情，我再也联系不到和谐众生的董事长了。然后我收到了调解通知，说如果我不按时偿还贷款，我们就会被告知我们的房子。”会被强行夺走，我们正在观察房子的情况，很有可能是别人的。”李冠一说。

得知这一消息后，2023年9月20日，李光毅等人前往和谐万有公司寻求解释，但该公司已人去楼空。

骗局的症结是：你的房子被抵押了，但谁来偿还债务呢？

赵宏先生、李光义先生等人的不幸遭遇，令人不解的是和谐产品公司经营的所谓“养老房”是如何管理的。这背后的套路是什么？为什么这个人的家已经处于危险之中？

赵红告诉新京报记者，“收到仲裁申请后，我们仔细调查后发现，合和中升有限公司以我公司财产为抵押，向第三方取得贷款，当时情况清楚，该债务可以归还。”由于无法偿还，第三方提出了要约，”他说。仲裁小组已提出强制执行我们遗产的申请。 ”

事实上，在此过程中您会发现有关房地产担保贷款的提示。 “当时和瓦中盛公司的工作人员让我去房产交易中心等部门，并说，‘到时候尽快签字办好手续。’”李光义告诉记者。相比之下，他说，“现在回想起来，Harmony 当时正在为我们的房子提供资金。”

但从合同上看，抵押该房屋的“贷款人”并非和合中升公司，而是赵红先生、李光义先生等关联人。新京报记者发现，在赵红提供的与河西中盛公司签订的合同中，甲方（即赵红一方）已通过乙方（和谐一切）的评估和推荐同意与贷款人合作。说你同意谈判。现有公司）达成“借款协议”后，赵红向贷款人借入资金。同时，赵红阳先生获得贷款后，将贷款存入和合众盛公司指定的银行账户，并委托和合众盛公司提供金融服务，年利率为5%（即0.416）我预期利润。月收入的%）给赵红阳。

据赵红介绍，她的房产有70多平方米，评估价值约600万元，根据合同，她按每月经济收入的70%提供贷款420万元。 《和谐众生》的售价约为17000元。

关于违约责任，需要注意的是，合同中有相应条款，规定“借款人无法按期偿还本息的，抵押物优先偿还。”是。这也为后来党馆面临“易主”危机奠定了基础。

“现在回想起来，和谐众生的整个运营流程其实是一个闭环。”利益相关者王黄（化名）说，按照安排，我们把自己的房子抵押了。然后将贷款交给Harmony Being，Harmony Being按照协议向我们支付“利息”。

王芳进一步补充道，“目前，我们和所谓贷款人约定的还款期限已经到了，但娃娃众升有限公司已经没有偿付能力，无法将本金返还给我们，这是不可能的，我们可以。”我们自己偿还。”其实我们并不是真正的借款人，而是所谓的贷款人申请调解理财协议，以实现抵押。这意味着夺走我们的家园。 ”

新京报记者通过天眼查透露，和谐众生成立于2013年6月4日，目前业务包括项目投资、资产管理等，具体而言，据了解是“正在进行中”。投资者不能承诺不会损失投资本金或获得任何最低回报。 2023年1月，对公司员工个人进行消费限制。

上述人士表示，部分贷款人涉嫌与娃娃中升股份有限公司“勾结”，部分贷款人中还包括娃娃中升股份有限公司的员工以及该公司董事的亲属。这就是它的意思。 3月2日，北京报记者就此事尝试联系多家金融公司，但均未得到回复。

谨防律师“退休住房”诈骗

事实上，上述赵洪、李光毅遭遇的“抵押房产理财”诈骗事件并不是个别事件。新京报记者报道，2月19日，北京市反非法集资指导小组办公室发布文件，揭露了借“养老房”名义的非法集资诈骗和陷阱以及多起类似事件。已经浮出水面。

北京居民卢先生被北京中安民生资产管理有限公司的一位熟人带去参加说明会，被告知只需签订一份房产抵押合同即可。他们能够向小额贷款公司借钱并获得大笔养老金作为回报。同意后，卢先生签署了对方安排的各项协议，并实际领取了“养老金”。没想到几个月后，贷款公司开始上门追债，她被迫卖掉房子还高利贷。

卢先生的行骗手法与赵红、李光义的行骗手法如出一辙，此外，家住北京的徐先生将按揭贷款交给了财务经理。在向朝阳区的一家公司寻求投资后，业务员曹、孟带着徐某签署了各种文件和文件。但曹女士、孟女士在徐女士不知情的情况下，将大笔资金转入其及其同伙的个人账户。

对于种种困惑，秦兵北京法律团队负责人秦兵先生表示，真正意义上的“以房养老”，是老年人将房产抵押给银行或特定金融机构。会投资金钱并从中赚取利润。退休。然而，在“居家养老”发展初期，不少不法分子利用老年人普遍存在的“退休后恐慌”心理和金融风险防范意识淡薄的心理，利用“居家养老”的手段，进行“居家养老”。退休住房。” ”已被纳入欺诈计划，使其成为非法融资受影响最严重的领域。

秦兵先生表示，赵红先生、李光义先生等人的上述经历是，这些老人为了投资“居家养老”理财项目，以自己的房屋为抵押进行投资。我们认为这是一起典型的住宅物业诈骗案。鼓励因不法分子恶意串通造成财产损失、巨额债务的，立即向公安部门举报。秦斌认为，如果某个贷款人涉嫌与和谐主体串通“设下陷阱”，故意损害第三方权益，则该合同无效，因此仲裁委员会建议予以撤销。慎重的判决。

防止欺诈的提示

如何防范“房屋及财产损失”诈骗？

当前，日本护理市场蓬勃发展，许诺“高额利润”的诈骗陷阱层出不穷。由于推销员的洗脑、高利率的诱导、不法分子的恶意串通，许多老年人无法自保，最终失去了家园和财产。

那么，作为社会弱势老年人，我们应该如何防范各种冒充“养老房”的诈骗呢？

提高风险意识和法律意识，避免被高利率等欺骗。

2月19日，北京市打击非法集资指导小组办公室（以下简称“北京市防范非法集资办”）曝光了一起假借“住房养老”名义的非法集资骗局和陷阱。它归结为三个主要特征。首先，这种诈骗手段打着国家“养老住房”政策的幌子，具有诱惑力。其次，造假过程复杂，呈现分工、连锁特征。第三，我们使用公证。用来规避法律合法的形式掩盖了非法的目的。

北京市反非法活动办公室谈到诈骗手段时表示，“此类公司和有组织的犯罪团伙通常充当特定金融公司的代理人或销售人员，向老年人介绍金融产品，并说服他们将房产抵押给老年人。”获得抵押贷款并投资于所谓的金融产品，承诺老年人每年获得4至6的收入，而此类公司和组织将老年人的资产出售给第三方，并承诺12的高利率，然后移交。 24%交给第三方，最终在全额付清抵押贷款后携款逃走。

广东省住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，很多老年人很容易让人相信自己可以住在那里。通过抵押房产可以获得良好的退休福利。如果您掉入陷阱，请务必小心。

事实上，“养老房”骗局反映出老年人风险意识和法律意识的缺乏。正如北京市反违法办提醒的，老年人“一定要记住高利润伴随着高风险，不要轻信各种营销说辞来实现高利润”。 ”

谨慎选择投融资渠道，谨防“入瓮”套路

金北京说，“有的老人被骗后，对方手续办好了，而且是有组织的诈骗，所以很难打赢官司。很多人都被骗了，钱也拿不到。”后退。”该律师事务所主任王玉成如是说。

王雨辰律师认为，对于那些被骗的人来说，最好的办法就是举报事件，让司法部门处理。

除了尽快向公安机关报案，李玉佳还表示，她想看看该地区的老人是否有过类似的经历，并将联系社区委员会寻找线索，追查违法行为。他也向总局汇报了情况。组织。不过，李玉佳认为，造假事实一旦形成，就很难追查，所以最重要的是预防。

北京市扫黑办提醒老年人，在需要投资时，尤其是面临大额投资时，不要陷入自私的陷阱。应谨慎选择投资的项目，选择正规的投资渠道，并尽力研究项目。

最高人民法院还呼吁老年人始终保持理性冷静，谨慎选择投资和贷款渠道，以免陷入“骨灰入瓮”的“日常生活”。

行业咨询

产业：加速保险版“养老房”普及

值得注意的是，虽然住房养老金融诈骗频发，但真正的住房养老保险产品却无人知晓。

“住房逆按养老保险”是一种“以房养老”的创新金融产品，它不同于出租房屋赚取租金或出售房屋获取养老资金。通过让保险公司将您的房屋拆走，您可以继续住在您的房屋中。在你活着的时候，你会定期领取固定的养老金，但你死后，你的房子就会被保险公司处置。这为名下有房产但手头没有现金的老年人提供了新的思维方式。

2014年，老年住房反向抵押养老保险试运行。 2015年3月，幸福人寿推出国内首个“居家养老保险”产品。但截至2023年底，参加养老住房保险版的老年人数量尚未超过200人，参与试运营并推出该产品的保险公司仅有甲府人寿和中国人寿。

事实上，在政策层面，政府正在积极推动相关制度的出台。 2023年1月23日，银保监会等13部门联合发布《关于促进社会服务领域商业保险发展的意见》号文，优化养老住房反向抵押养老保险支持政策，支持反向抵押贷款发展。为此需要签订合同。要建立健全促进养老住房抵押养老保险业务、差异化房产加工等相关业务规范发展的制度。

从行业角度来看，保险版“养老房”要想快速普及，需要尽快完善顶层制度设计，减少参与主体的顾虑和风险。另外，有关部门对“养老住房”宣传不够充分，认识不够，需要加快这方面的工作。

汇利基金董事长、鸿富人寿董事长孟晓苏表示，“保险行业并没有充分披露鸿富人寿住宅反向抵押养老保险业务的业绩，包括近期的稳定收入和保费的长期潜力。”价值是巨大的，将其引入其他保险公司将使我们能够快速推广这个成功的产品，满足中央政府“规范发展养老保险第三支柱”的要求。

【纠错】【责任编辑：苏杭之旅】