昨天（8月25日），央行官网公布了新增商业个人住房贷款利率有关事项。公告称，自2023年10月8日起，新发放商业和个人房贷利率将在上月同期贷款市场最优惠利率（LPR）基础上加点作为定价基准。它将会发生。根据8月20日LPR，全国新发放个人住房贷款利率为4.85%以上，第二套住房贷款利率为5.45%以上。
最低利率调整期限维持1年
根据央行公告，借款人申请商业贷款和个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商确定利率调整周期。最短重新定价周期为一年。利率重定价日，定价依据调整为上月同期贷款市场利率。贷款协议应明确利率重设周期和调整方式。
所谓利率重定价，是指贷款银行根据定价基准的变化，按照合同约定的计算方法确定新的贷款利率。公告显示，个人住房贷款利率重置周期可由双方协商一致，最短为一年，最长为合同期。借款人和贷款银行可以根据自身承受和管理利率风险的能力进行选择。利率重定价时，定价基准调整为最近一个月同期的LPR。这意味着您的贷方可以与您的银行同意重置您的利率并至少每年调整一次。中国银行首席研究员周敬通表示，最短周期为一年，这与之前的政策一致，但已经明确。
贷款利率方面，第一笔商业个人抵押贷款利率不低于当期市场利率，第二笔商业个人抵押贷款利率不低于当期市场利率。时期。不能低于相应期限贷款市场利率加60个基点。这一利率水平基本相当于日本目前个人住房贷款的最低利率水平。同时，人民银行各分支机构将指导地方市场利率制定自律机制，及时确定本地LPR上调下限。与改革前相比，家庭申请个人住房贷款的利息支付基本不受影响。
交通银行金融研究中心首席金融分析师易永江认为，人民银行各地分行将根据当地情况设定加分下限。新增个人住房贷款利率没有下降，利息负担保持稳定，没有明显增加。这一举措有利于防止房地产市场过热，同时降低企业贷款利率，充分体现了不把房地产刺激作为短期经济刺激的意图。新网银行高级研究员董希淼也表示，全国各地情况不同，央行的标准处于最低水平。
公积金房贷利率暂不调整。
对于各商业银行，央行将根据各省级市场利率定价自律机制确定的积分下限确定商业个人住房贷款利率价格。合理确定每笔贷款具体点值的规则。
2023年10月8日之前发放的商业个人抵押贷款以及已签约但未发放的商业个人抵押贷款将继续按原协议履行。同时，商业性购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。央行表示，2023年10月8日为价格基准转换日。此前，贷款银行已通过修改贷款合同、改造升级系统、组织员工培训、向客户进行宣传解释等多种方式，确保转换过程顺利有序。
周敬通分析，央行此举是为了“新旧分离”，新增商业和个人房贷利率将以上月同期贷款市场利率为基准加分。合同一旦签订并签订，已签约但未履行的商业个人抵押贷款将按照原合同履行。民生银行研究院分析师王静文也表示，这种“新旧分离”不会改变现有贷款尤其是抵押贷款的定价方式，可以避免对房地产市场造成严重冲击。 思考。
8月20日，全国银行间同业拆借中心公布第一期改革LPR，一年期利率水平为4.25%，较一年期贷款基准利率4.35%低10个BP。水平五年期贷款标准利率为4.85%，比标准利率4.90%低5BP。
坚决把住房定位为“房子是用来住的、不是用来炒的”
根据融360大数据研究院最新发布的35个城市房贷利率数据，很少有城市对首套房贷款提供10%甚至9.5%的折扣，只有上海对首套房贷款提供10%甚至9.5%的折扣。时间住房贷款成为。房贷利率为4.84%，低于4.85%，35个城市平均初始利率为5.44%，显着高于4.85%。
在二套房购买方面，只有上海（5.42%）和天津（5.41%）两个城市低于7月份的5.45%，35个城市的平均首套房利率也为5.76%。 5.45%。与此同时，近几个月来，35个城市的平均利率无论是首套房还是二套房均呈现小幅上涨趋势。
因此，央行根据新LPR指数调整住房贷款利率，坚定了“房子是用来住的、不是用来炒的”立场，个人住房贷款利率的调整基本上是有非常明确的方向的。的稳定性。从短期实际利率水平来看，这对少数优质购房客户影响较小，对广大购房者影响不大。
后期如果LPR利率下调，按照央行的规定，首套房贷最低利率自然也会下调，但这只是指二套房贷最低利率。需要小心这一点。受政策和银行资信影响，预计短期内实际利率难以大幅下降。
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