。无论是“薇娅卖房”，还是明星带货，目前所有网上卖的房子，所谓的XX亿销售额，都是以优惠券/代金券的形式出售的，而不是真金白银。按照正常的销售流程，这连“押金”都算不上。目前，除开发商自建平台外，线上销售无法一对一匹配房号，从订单到实际销售管理的距离还很长。
因此，网上卖房要解决的问题除了物流、定价、下单之外，重点是获客和支付（决策）。
产品可见性、精准营销和平台流量是获客过程中的关键。
支付（决策）环节的关键是提供数据支持决策。
了解了这一点，你就很容易看出现在四大派系之间的差异了。
1、天猫好房的本质是展示+交易，聚焦支付流程
天猫小卡塔可以做什么？这从一系列的动作就可以看出来。
2023年最后一个季度，双12前后，天猫好房一次性上线了三个品牌：IP——“云开盘”、“7天无理由退房”和“闭眼买单”。
天猫Koho平台提供的服务一是网上看房选房，二是网上首付购房申请，网上首付购房合同签订、贷款办理一站式服务等。三是支持决策。
即顾客必须先进入天猫APP，然后进入天猫好房才能查看房产信息。当您找到心仪的房屋时，您可以通过VR或3D预览了解房屋的具体信息，下单、付款、签订合同、申请抵押贷款。
此外，顾客还可以参考天猫好房的“闭眼购物清单”来帮助自己做出决定。 “闭眼购房清单”类似于房地产行业的“米其林”或“黑珍珠”清单。 “7天无限制结账”减少了顾客对网上订单的担忧。
2、字节跳动“美丽家园+”本质上是一场以获客为核心的线上展示和营销
根据“美丽家园+”发布会内容，聚居引擎为房地产企业提供的服务有三项。
一是“内容共建”。它是一种支持开发者创作高质量内容的服务，相当于一个“广告公司”。
二是“精准推送”。也就是说，基于抖音、今日头条等平台的海量数据和内容分发算法，可以挖掘大量的目标客户，并将内容精准推送给这些客户，类似于“媒体”。
三是“阵地与数据共建”。这个想法是允许房地产公司建立类似于微博和微信公众号的促销职位。今日头条平台为房地产企业公关岗位提供流量支持，帮助房地产企业实现用户积累、私域激活、转化、提效。与“门户”一样，它既是公共关系平台，又是交通门户。
对比字节跳动和天猫好房的模型，我们发现：
字节跳动专注于营销过程中的获客，而天猫好房则专注于在线支付和决策支持。
3、外壳本质上是垂直运输平台+通道
与天猫、字节跳动等互联网跨境房地产公司相比，从房地产向互联网转型的贝壳主要有三点不同。
首先，北科拥有最全面、最专业的行业数据和客户资源。而这个数据是通过众多线下经纪商的努力获得的。
早在2008年，Renya就开始打造一本史诗般的“房地产词典”，记录了社区、门牌号、门牌号、房产，甚至单位面积等详细信息。经过10年的积累，我们已经建立了覆盖全国1亿多套住房的住房数据库，并通过经纪业务积累了大量的客户数据。
这种数据获取方式与传统的互联网方式有着根本的不同。传统互联网数据依赖于线上流量，但买房是一项不频繁的消费，每年售出的房屋总数很难在单一平台上量化。积累足够的数据。
这也是天猫好房“闭眼购物清单”面临的最大问题：没有足够的用户交易和浏览数据，很难让推荐清单可靠。
二是北塘精准客流量大。虽然北科的流量没有字节跳动大，但接入北科平台的用户都是购房者，流量更加垂直化、精准化。第三个是贝壳的中间基因。
4、以恒房通为代表的开发者阵营，将展示、渠道、支付全链线上化。
与其他平台相比，开发者构建了一个独特的平台，可以在线完成观看、营销、订购和支付等所有方面。网上售楼处可以解决陈列问题，网上挂牌可以解决交易问题，国内中介可以解决渠道问题。最大的弊端是开发者平台缺乏自身流量，缺乏足够的获客能力。
概括
对比一下就可以看出，这四个阵营的商业模式截然不同，对于开发者来说价值观也截然不同。
从本质上讲，字节跳动是一种营销工具，可以为开发者提供从内容到分发再到客户发现的一整套服务。这个工具可以让开发者重建与客户的沟通渠道，让营销重获原来的价值，通过消除渠道拐卖来重建开发者自行获客的能力，一定程度上会对你有所帮助。
北科搜房是一个纯粹的渠道平台，在线展示、在线浏览、在线列表只是工具。其商业模式的本质是出售客户资源。
天猫浩方的角色相当刁钻。首先，流量依赖天猫平台的改造，规模化需要时间。其次，核心的观看和支付功能相对无用。从获客到成交的整个过程中，天猫好房选择了上线最难的两个环节：——观看和成交。
无论技术多么先进，在线查看房屋都很困难，因为您无法在屏幕前感受到家中窗户外的通风、阳光、气味和纹理。只要购房交易成本仍然很高，线下看房就不会被取代。
之所以很难把交易流程线上化，就是因为这个环节非常复杂。天猫好合的线上支付环节只是一小部分，选房、洗脑、强制确认才是更核心的工作，很难开展。在线的。
开发商独特打造的平台让购房的各个环节完全在线化。唯一的缺点是缺乏自生流量。
为开发者提供私域流量并按流量付费，以及让shell持有流量并充当通道并按性能付费，这两者对于开发者来说都有独特的价值。
两者之间的竞争最终将是获客成本的竞争。 （作者：明远房地产研究所、苏希）
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